投资界

  她技术出身,做过记者,卖过建材,30岁机缘巧合踏进房地产行业,深耕21年成就570亿财富,她就是吴亚军,龙湖地产的创始人。

  不按常理出牌

  尤其作文、历史、地理成绩非常拔尖,可吴亚军偏偏要挑战理科,并由此考入西北工大鱼雷控制专业。要知道。那是“和尚班”,全班30多个同学,就她一个女同学。

  大学毕业后,吴亚军去了重庆前卫仪表厂担任技术员。当时,厂里很重视大学生,给吴亚军开100多块工资,甚至超过厂长。可没干几年,她又要辞职。

  这回的职业是记者。此后短短5年,吴亚军采访了重庆200多位企业家。见得多了,心思也开始活络,1991年底她索性下海做起建材生意。

  结果就赶上了好时候。

  1992年邓公南巡讲话,全国大干快上,三峡、南水北调等大项目相继上马,整个建材市场供需两旺。

  就这样,吴亚军稀里糊涂赚得了人生的第一个100万。

  偶然回眸,就此迈开第一步

  之所以进军房地产,完全是个意外。

  1994年,吴亚军相中渝北区双凤桥附近的一个小区,由于房子太过火爆,仅仅看过样板房就签了约。不过,等缴了全款后,却被告知因为施工问题要延迟一年交付。

  好不容易住进去了,又发现客厅没有窗户,卧室采光也特别差。更可气的是不通天然气,电梯还隔三岔五出故障,住在16楼的她经常晚上10点钟爬楼。

  如此糟糕买房经历,也让吴亚军看到房地产的巨大商机,就有了后来的龙湖地产。

  1995年,她通过招标,拿下重庆“小康住宅示范工程”的开发权,也就是龙湖花园南苑。

  “那一年进入房地产,除了决心什么都没有。”

  当时,正值冬天,吴亚军和几个女员工租了大学旁边的一间空教室,25平米。

  一半当办公室,一半当宿舍,白天跑手续,晚上就在办公室打地铺。整整5个月,吴亚军没有回过家。

  不懂?她就飞到深圳去参加房地产座谈会,并由此认识了王石。 

  从此,吴亚军将“学习万科好榜样”挂到墙上。

  她先是请来国际知名的普华永道做审计,然后又邀请到著名的房产行业策划人王志纲做战略策划。

  为提高员工素质,吴亚军还特意聘请咨询公司对全体员工进行执行力培训。

  2年后的1997年年底,龙湖花园南苑竣工。因为楼盘品质过硬,配套服务到位,再加上沾了示范工程的光,很快就在重庆声名鹊起。

  此后,吴亚军迅速启动龙湖西苑项目,并首创板式围合、样板景观和空中花园洋房。结果一上市就遭疯抢,不少市民为抢房号不惜排队2天2夜。

  重庆市民也是第一次知道“卖房子比卖白菜还快。”的确,仅用了1年2个月的时间,全部1683套房子就售罄。

  自此,龙湖地产在重庆无人不知,无人不晓。这一年吴亚军33岁。

  细节决定成败

  2000年,香樟林、北城天街、枫香庭、蓝湖郡,吴亚军做一个火一个。

  细节是吴亚军取胜的不二砝码,“任何一个决策都反复推敲讨论,本想少犯点错误,结果一不留神就成了精品。”

  2002年,重庆龙湖时代天街开业,吴亚军三次到访,两次去了洗手间。

  第一次发现洗手间没有挂钩,“必须加上,否则太不方便!”

  第二次发现很多年轻人习惯上厕所也用手机,但是一起身,就容易把手机掉到坑里。

  于是,时代天街的卫生间增设了专门放手机的搁板。就这么个设置,被网友上传到了微博,受到2000多位网友的疯狂转发和好评。

  2008年,开发北京滟澜山时,吴亚军又让人把花100多万建好的景观砸掉。

  怎么回事?原来那处景观是水景,她怕有小孩子掉下去。于是,又花了150万,改成一级一级的台阶,下到水面,“儿童即使戏水,也不会掉下去。”

  谁用心做品质,业主心里自然有数。到了后来,只要龙湖新楼盘一开,坐地就有20%的老业主购买。

  2007年,龙湖地产成为西部首家销售额突破100亿的房地产企业。

  2008年底,吴亚军完成重庆、成都、北京、西安、上海五地的布局。

  2009年,龙湖地产在香港交所挂牌,吴亚军以273亿的身价,成功跻身大陆女首富,2年后飙升至420亿。

  要说学鱼雷控制就是厉害,工作中吴亚军讲究精确制导。

  法宝就是IT系统,“90%复制+10%创新”。

  而复制正是得益于产品的模块化。

  吴亚军拿到地后,会根据土地条件,用匹配的系统模块进行快速组装,判断地块是适合独立住宅,是花园洋房,还是高层公寓。

  所以,龙湖从拿地到开盘只要8个月。

  但光复制还不行,还要创新。

  这个时候,30多人的营销团队就派上了用场,“了解需求、判断户型、确定价格,”随后,这些信息就成为产品设计部门创新的重要源泉。

  此外,吴亚军还有个跨职能协作IT平台,其财务支付计划精确到周。

  如果提交的合同金额超出系统余额,整个系统将自动跳闸,随即弹出一个对话框,“您的预算已使用完毕。”

  经办人只能灰溜溜回去重新调整,因为回答不出主管的质问,就根本就拿不到钱。

  也正是得益于对成本的管控,龙湖的净利润率能够做到23%以上,成为我国最会赚钱的地产公司之一。

  2011年,龙湖销售额突破383亿,跻身房地产全国十强。

  求变的2011  

  但也就在2011年,楼市风云突变。尤其是限购、限贷政策的加码,彻底打乱房地产企业的布局,龙湖也未能幸免。

  “不能把鸡蛋放在一个篮子里,”商业地产就此提上日程。

  年富力强的邵明晓、李朝江就在那个时候登上了历史舞台,一个为首席执行官,一个为首席人力官。而吴亚军退居幕后,把更多的精力放在战略的思考上。

  重点加强的是一线销售, “销售人员不只是销售,前期会介入进行市场调研,后期还要进一步跟踪市场的反馈。”

  与此对应的是大幅提高工资,“销售的固定月薪有5000-6000元,超过90%的一线地产公司。”

  人心齐,泰山移。当年就带来大丰收,全年商业地产共实现30亿的销售额,人均创利200万。

  此后,势如破竹。

  短短3年,商业地产在全国18个城市开花,吴亚军的个人身价也顺势突破570亿。

  未来可期

  但是,房地产已经今非昔比。

  是的,任志强退休了,潘石屹把房产卖了,王石也从万科隐退了,有人开始为吴亚军担心。

  不过,吴亚军却从来不担心,“住宅稳中求进,商业地产看准再上。”在地产做多、做快和做成功当中,吴亚军选择了后者。

  是啊,吴亚军就是吴亚军,男人的魄力,女人的细腻,流年笑掷,未来可期。



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