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本报记者:蒋宏晨 实习记者:陈翩翩

“大鱼吃小鱼”,是眼下地产圈的真实写照。

持续的中央调控、激烈的竞争、集聚的市场,都在倒逼地产企业扩大规模,构建护城河。

否则下场会很惨,不是被市场抛弃,就是被别人吃掉。

并购重组,成了企业们热衷的重头戏。

不仅民营房企动作频频,连体量不容小觑的央企地产们也开始发力。

早在2016年,央企地产的重组计划就已开始。

在21家主营业务为地产的央企中,中交、保利、中航、五矿、中冶、中房等在内至少有10家已启动重组。第一批的华润置地、中海地产已经重组完成,第二批的中交、五矿、中粮和保利等也在加紧进行中。

而今天要说的中粮地产,重组也处在关键时期。

说起中粮地产,成绩并不算出色。这家企业一直不温不火,发展处于持续掉队状态,最好的年销售成绩是300多亿元,被保利等千亿大哥甩在后面。即使是“并购狂人”宁高宁掌权的11年里,也未见起色。

2017年7月24日,中粮地产发公告,宣布拟收购大悦城地产59.59%股权,重构集团地产资源。

理由是:2家公司,中粮地产做住宅地产,大悦城地产做商业地产,但十多年来没有统一的品牌,存在同业竞争、资产利用效率低等问题。

收购完成后,公司2019年归母净利润相比收购前预计增厚超过四成,商业地产和住宅开发双轮业务将获得较大补强。

按理说,重组是大利好,但结果却未如所料。

今年4月,复牌后的中粮地产股价连遭阴跌,市场反响并不令人满意。

记者就“未来2家公司的协同效应会否出现”询问中粮地产公关部,但直到发稿未得到回复。

中粮地产董事长周政曾表示,最快年内完成重组。并对整合后做大做强寄于希望。

目前,重组最新的进展是:9月13号,中粮地产收到监管层下发的重组预案反馈意见书。22页的文件中共列了33个问题,待给予回复。

比如:

在重组过渡期内,预案说大悦城所产生的归属于原股东明毅的盈亏均由中粮地产承担,原因是什么?

大悦城地产涉12亿未结担保,解除了吗?

大悦城地产旗下6家开发商为暂定资质,目前资质办理的最新进展如何?

收购价147亿元,怎么得出来的?(最重要的问题了)…

证监会连连强调,这些问题需要投资者知晓。面对连番询问,网友纷纷留言,那么多问题,中粮的重组还真是艰难!

错失的黄金十年

一直以来,中粮地产显得“父强子弱”。

原因是背靠的大树是:中粮集团。这家拥有8家上市公司的巨无霸央企,在2005到2016的11年里,因为有“明星掌舵人”宁高宁的执掌,成为央企中的另类明星。

事实上,宁高宁也长袖善舞,把在美国学到的资本运作术充分发挥。

在他在任期间,中粮集团发生了50多起并购,集团销售成绩由600亿元增长到超719亿美元,中粮迅速蜕变为对标国际一流粮企的国际级企业。

而在其离任后,留下的是一堆还未“还未完成的事业”,宁本人也在离开当天,赋诗一首《假如》,遗憾地写道:“画圈”还未完成。

然而,频繁的并购并非叫好一片。有人说,宁在任期间,旗下8家上市公司大部分亏损,中粮集团的负债率高达60%以上等。

而地产板块,在宁高宁不断的整合中,发展的进度被不断拉慢,并错过了最佳的黄金十年发展期。

形象地说,中粮地产好像一只“温水青蛙”或者是“捡了芝麻丢了芝麻的猴子”,浑然不觉大环境的变化,方向把握不清。

2006年,中粮地产借壳深宝恒上市A股,正式进军房地产领域。

而那时,保利已入场4年,销售额已达40亿元,实属晚矣。

同时,中粮地产稳健的发展风格,在凶猛的竞争中显得格格不入,迅速拉开了与保利、中海等的差距,前者纷纷跨入了千亿俱乐部行列,保利2017年销售额更超3000亿元,与“恒万碧”分庭抗礼,而中粮地产销售额最高只达386亿元,只能在第3梯队徘徊。

重组大戏

中粮地产董事长周政曾在接受财经媒体采访时表示,“2个上市平台、3处办公地、4类细分业务,在长达10年的时间里,却没能有1个统一番号。”

另外,2家企业存在着同业竞争的问题,虽然说是各自安好,不涉足各自业务,但实际操作中,却并不尽然。

同时周政还强调了一张报表,一个品牌,一个强有力的声音的重要性。

而一家集团下的A股公司收购一家H股公司,横跨2个市场,又涉及母公司的关联交易,并不是易事。

自2017年7月24日开始,中粮地产开始了长达7个月的停牌,开始正式的重组进程。

2018年4月24日深夜,中粮地产披露29份公告,公开重组大悦城地产(00207.HK)的内情。

报告书指出,中粮地产拟定增发行股份收购明毅持有的大悦城地产91.34亿股股份,占大悦城地产普通股股份总数的64.18%,占已发行普通股及可转换优先股合计股份数的59.59%。

其中,明毅为中粮集团的全资子公司,简单来说,是中粮地产通过向明毅定增的方式,收购其持有的上市公司大悦城地产的股票,交易完成后,大悦城将成为中粮地产的子公司。

本次交易对价147.56亿元,大悦城4月24日当天市值138.49亿人民币,溢价约50.8%,但明显的溢价和即期回报的摊薄,并没有让投资者满意,自4月17日复牌以来,中粮地产的股价一直处于阴跌状态。

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既然要收购,那么对价147.56亿元,该如何支付?

中粮地产的“兜里”现金流是否充裕?

中粮地产8月末发布的半年报显示,上半年,实现营收49.94亿元,同比增8.86%;归属于上市公司股东的净利润为6.24亿元,同比增301.84%。总体来看,成绩还算 “稳健”。

资产负债率方面,截至报告期末同行业资产负债率的平均值和中位值分别为65.04%和 68.59%,而中粮地产的资产负债率为85.6%,高于同行平均水平。

事实上,近年来,中粮地产负债率持续攀升,2015-2018年上半年负债总额分别为442亿元、500亿元、640亿元、731.23亿元,资产负债率分别为80%、81.6%、84.5%、85.62%。

与此同时,其报告期内公司经营活动产生的现金流量净额为负24.79亿元。

而被收购方的情况也不容乐观。

编辑:张赛


专栏:腾讯·A股

标签:中粮地产股票讨论  中粮地产怎么样

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